Оформление перепланировки: полный гид, после которого у вас не останется вопросов

Разбираемся в нюансах перепланировки, сложных случаях и порядке согласования.

Хотите сделать перепланировку квартиры? Поможет наш гид. Ищите информацию, которая вам нужна. 

Что такое перепланировка

Какие документы подготовить 

Пошаговая инструкция по оформлению

Особенности согласования уже сделанного переустройства

Советы по перепланировке кухонь и балконов

Что такое перепланировка

• Виды
• Что подлежит согласованию
• Что точно не одобрят
• Что не нужно согласовывать
• Когда нужно согласие соседей
• Можно ли затрагивать общедомовое имущество
• Стоимость

Определения и нормы преобразований перечислены в Жилищном кодексе РФ, статьях 25, 26, 27 и комментариях к ним. В первой указаны действия, для которых необходимо иметь разрешение. Во второй — основания для них. В третьей — причины, по которым заявитель может получить отказ. Рассмотрим подробнее, что допустимо менять в жилье и что нет. 

Перепланировка включает любые манипуляции с внешними или внутренними границами помещения, если от этого меняется план жилья или внешний вид здания, установленные в техническом паспорте.

Виды перепланировочных работ

• Перепланировки в уведомительном порядке (по эскизу): если не затрагиваются несущие стены, перекрытия, инженерные коммуникации, в том числе газовое оборудование, не изменяется послойная конструкция полов (например, если в пределах существующих помещений переносятся ванна, унитаз, электроплита, а также если демонтируют встроенную мебель).
• Перепланировки по типовому проекту, выполненному авторами проекта дома — каталог подготовлен специализированными институтами на основе обобщения наиболее часто встречающихся изменений квартир, расположенных в домах типовых серий.
• Перепланировки по проекту — наиболее трудоëмкий тип, требующий длительного согласования; может потребовать получения технического заключения. 

Что можно согласовать

• Закладка, перенос и демонтаж перегородок.
• Расширение, уменьшение проемов и создание не предусмотренных ранее окон и дверей. 
• Подвижка санузла или кухни с уменьшением коридоров и подсобных помещений (и наоборот). 
• Устройство вторых кладовок, ванных комнат и туалетов. 
• Изменение конструкции пола (новая стяжка, встраивание системы теплых полов).
• Монтаж тамбура и манипуляции с его пространством.  

Существует также определение переустройства. К нему относятся перемещение, замена и установка инженерного и технического оборудования, меняющие изначальный проект. Это значит, что установку новой ванны или раковины на прежнем месте можно считать обычным ремонтом и не уведомлять о нем органы самоуправления. А вот их перемещение в новое место повлечет за собой замену труб, и это будет серьезным преобразованием, требующим узаконивания.

Все эти правила касаются также нежилых объектов, которые находятся в многоквартирных домах.

Что не одобрят

Преобразования, нарушающие стабильность несущих стен, противопожарную безопасность, а также ухудшающие условия жизни соседей, невозможно согласовать. К ним относятся.

• Увеличение санузла за счет комнат и его размещение над жилым пространством соседей с этажа ниже.
• Снос или уменьшение вентиляционного короба.
• Обустройство кухни или комнаты под санузлом соседей.
• Утепление полов за счет общей системы отопления. 
• Перекрытие источника естественного света.
• Переустройство чердак или надстройка мансарды.
• Закрытие доступа к стоякам и счетчикам.
• Пристраивание лоджии и террасы к этажам выше первого, перенос на них отопительные приборы.
• Снятие двери на кухню, где установлена газовая плита. 
• Демонтаж межквартирных стен. 
• Перенос стояков водоснабжения.

Итак, в самом начале вам необходимо решить для себя, какие работы вы хотите проводить и понять, возможно ли это. Далее расскажем, как самостоятельно оформить перепланировку квартиры в 2019 году.

Какие работы не требуют согласования

Все, что не нарушает устойчивость несущих стен и архитектурный вид здания, считается косметическим ремонтом или отделкой. Замену напольного, потолочного покрытий, обоев, плитки, старой сантехники, новых окон и рам можно осуществлять без получения дополнительной документации. Это касается также установки спутниковой тарелки и газового отопительного оборудования (если их монтаж не подразумевает прокладку новых коммуникаций).

Следующие изменения также не нужно согласовывать, но по правилам необходимо зарегистрировать в Бюро технической инвентаризации.

• Остекление балкона, установка кондиционеров.
• Устройство и демонтаж встроенных кладовок и гардеробных.
• Совмещение или разъединение ванны с туалетом. 
• Перестановка электрических плит.

Список может меняться в зависимости от изначальной планировки квартиры или даже местности, в которой вы проживаете. Если есть сомнения в необходимости согласования, обратитесь за консультацией в районную администрацию или местную жилищную инспекцию. Обычно это бесплатная услуга.

Когда требуется согласие соседей

Если вы планируете строительство на своей территории, не затрагивая интересы соседей, их подписи не требуются. В ЖК четко прописано, что согласование происходит только с местным муниципалитетом, всеми владельцами помещения и членами семьи нанимателя. Но есть исключения из правила. Уведомить других жильцов и получить их письменное разрешение придется в двух случаях. Первый — если это коммунальная квартира. Подписи нужны, даже если вы будете менять только свою комнату.  

Второй — когда преобразования затрагивают общую территорию. Например, вы хотите расширить свое жилье засчет тамбура или устроить отдельный вход на первом этаже. Если проект перепланировки предполагает, что каким-то образом будет затронуто общедомовое имущество, на такие изменения необходимо получить одобрение 73% жильцов. 

Можно ли затрагивать общедомовое имущество

• Установка отключающих или регулирующих устройств на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими может оказывать влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях.
• Перенос радиаторов отопления, подключённых к общедомовой системе горячего водоснабжения и центрального отопления в лоджии, на балконы и веранды.
• Устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения и (или) отопления.
• Переустройство и перепланировка чердака, технического этажа, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме.
• Проведение работ, затрагивающих внешний облик многоквартирных домов и жилых домов, в том числе устройство мансардных окон, а также изменение габаритов жилых помещений (для объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия). 

Стоимость самостоятельного оформления

Подача заявления в администрации, МФЦ и на сайте госуслуг осуществляется бесплатно. Деньги понадобятся для разработки чертежей — их стоимость может составлять от 5 до 15 тысяч рублей (зависит от сложности задачи и местности). За выдачу техпаспорта в БТИ также нужно заплатить пошлину — от 1,2 до 2,5 тыс. рублей. Другие цены лучше уточнять в местном муниципалитете.

Пошаговый порядок оформления перепланировки квартиры, описанный в статье, обязателен к выполнению. Неузаконенное переустройство или измененная конфигурация жилплощади будут считаться административным правонарушением.

Документы для оформления перепланировки квартиры

• Подготовка документов
• Основной пакет 
• Дополнительный список
• Документы от строительной компании
• Для получения плана БТИ

Подготовка документов

Начинать сбор документов нужно заранее, так как весь процесс часто занимает длительное время — 45 рабочих дней и дольше. До этого момента не рекомендуется перестраивать квартиру, но если вы уверены в том, что согласие от жилищной инспекции будет получено, можно рискнуть. Для простых преобразований, не требующих согласования, достаточно сделать эскиз самостоятельно и предоставить его в БТИ. Если вы планируете серьезный ремонт, понадобится архитектурный проект, созданный в инженерно-проектном бюро. Стоимость такой услуги составляет 5-15 тысяч рублей. Компания, которая ее предоставляет, должна иметь свидетельство о допуске СРО к подобным работам.

СРО — это некоммерческая организация, разрабатывающая стандарты и правила профессиональной деятельности в какой-либо сфере согласно федеральным законам. По сути, такой допуск — лицензия, гарантирующая квалификацию персонала и разрешение на проведение работ. Запросите его у менеджеров. Найдите на нем название организации и номер бюро. Зайдите на сайт СРО и по номеру проверьте, есть ли фирма в реестре. 

Жилищным кодексом РФ установлено, что для согласования перепланировки или переустройства необходимо передать в компетентные органы следующие документы.

Основной пакет

• Заявление.
• Правоустанавливающие документы на помещение.
• Проект переустройства и перепланировки помещения.
• Технический паспорт жилого помещения (для нежилых помещений — поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану, выписку из технического паспорта строения, справку о состоянии помещения).
• Согласие в письменной форме собственников или всех членов семьи нанимателя (учтите, что согласие нужно получить у всех членов семьи, даже временно отсутствующих).

Список документов, которые понадобятся для согласования перепланировки, не является исчерпывающим. Территориальное подразделение жилинспекции может запросить дополнительные документы, необходимые для получения информации в конкретном случае, и потребуется представить в тех случаях, когда переустройство затрагивает общедомовое имущество.

Дополнительные документы

• План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), составленный по результатам обследования и содержащий сведения о составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
• Копия (при предъявлении подлинника) решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества.
• Копия (при предъявлении подлинника) договора о передаче в пользование части общего имущества, если его заключение предусмотрено решением общего собрания собственников помещений.
• Документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка в случае, если переустройство предусматривает создание входов (лестниц, крылец) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка многоквартирного дома. 

Документы от строительной компании, занимающейся переустройством

• Отношения между подрядчиком, проводящим работы по перепланировке, и заказчиком урегулированы договором. Этот документ, составляемый при оформлении отношений со строительной организацией, подписывается сторонами как минимум в двух экземплярах.
• До истечения гарантийного срока на результаты проведённых работ необходимо хранить свой экземпляр договора. Кстати, он может вам понадобиться и после этого — например, если вы захотите нанять ту же строительную организацию для проведения косметического ремонта. 
• Перепланировка должна сопровождаться заполнением журнала производства ремонтно-строительных работ. Он заполняется постепенно, после каждых проведённых работ, причём и подрядчиком, и самим собственником (при перепланировках типа демонтажа или возведения ненесущих перегородок).
• Если перепланировку (особенно сложную, по проекту) делает подрядчик, у вас должна остаться копия допуска саморегулируемой организации (СРО) участников рынка ремонтно-строительных услуг — аналога существовавшей раньше лицензии. 
• После того как будут закончены скрытые работы, необходимо составить соответствующий акт. Этот документ оформляется и подписывается по факту проведения работ при совместном участии подрядчика, сотрудника компании-проектировщика, представителя жилищной инспекции. Учтите, принимать такие работы необходимо до того, как их результат окажется скрыт следующими (например, к числу скрытых работ относится устройство стяжки пола, которая окажется под паркетом при чистовой отделке).

Первое, что вам понадобится уже на этапе обращения к инженерам, — кадастровый паспорт. Он хранится в БТИ района, где расположен жилой объект.

В некоторых случаях требуется обращение к автору, создавшему проект дома. От него необходимо получить техническое заключение о безопасности задуманных вами преобразований.

Документы для получения плана БТИ

• Заявление, в котором указано, что акт приемки был составлен.
• Удостоверение личностей всех собственников или подписанные ими доверенности.
• Разрешение администрации на преобразование жилья.
• Технический паспорт.

Оформление перепланировки квартиры в 2019 году

1. Получение техпаспорта
2. Заказ проекта
3. Сдача документов
4. Разработка проекта
5. Реализация
6. Заполнение журналов работ
7. Получение нового плана БТИ

1. Получение техпаспорта

Получить технический паспорт жилого помещения можно в территориальном бюро технической инвентаризации. Если техпаспорт уже есть, его примут при подаче пакета документов, а затем вернут вместе с Актом о завершённом переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. 

2. Заказ проекта перепланировки

Заказать проект можно у автора проекта дома, а в случае отсутствия автора — в любой проектной организации, вступившей в саморегулируемую организацию (СРО) и имеющую свидетельство о допуске к таким работам.

3. Сдача пакета документов

Нужно сдать весь пакет документов. В организации вы получите расписку о том, что у вас приняли заявление. Срок рассмотрения — 45 рабочих дней. По его истечении у вас будет письменное разрешение или отказ. Не потеряйте их.

Куда сдавать

• Районная администрация в вашей местности или Мосжилинспекция, если вы житель Москвы. В Санкт-Петербурге действует Государственная жилищная инспекция. 
• МФЦ. Порядок действий тот же — оформление проекта и сбор пакета документов.
• Портал госуслуг. На сайте нужно выбрать место расположения и заполнить заявку. 

Разрешение действует один год. Если вы не успеете уложиться в этот срок, нужно будет начинать согласование заново.

4. Разработка проекта 

Начинают с обследования помещений и составления технического заключения о состоянии конструкций и возможности перепланировки. Затем получают заключение Роспотребнадзора на внутреннюю перепланировку. По времени одобрение проекта занимает не менее 2-3 мес. 

5. Реализация 

Сроки зависят от сложности предстоящих работ, мастерства строительной бригады и навыков прораба, а также от непрерывности финансирования. В среднем бригада из пяти человек выполнит простую перепланировку в трёхкомнатной квартире за 3-4 мес. 

Следите за проведением строительных работ. Результат должен точь-в-точь соответствовать утвержденным чертежам. В противном случае инспекция не примет его и придется все перестраивать.

6. Заполнение журналов работ

Важно заполнение журналов работ, составление актов скрытых работ, подготовка документов (их рекомендуется готовить и заполнять по ходу работ). Если вы нанимаете подрядчика, внесите в договор пункт, что он строит из материалов, указанных в проекте. Впишите их названия и количество.  После окончания работ необходимо пригласить специалиста жилинспекции для того, чтобы засвидетельствовать окончание перепланировки и подтвердить её соответствие проекту. 

7. Получение нового плана БТИ

Затем следует получение нового плана БТИ, а затем и свидетельства о праве собственности на квартиру с индивидуальной планировкой. Документальное оформление работ зай­мёт около 1,5-2 мес.  

После окончания ремонта вызовите специалиста из БТИ, чтобы сделать замеры. На их основе он сделает новый техпаспорт и справку о переустройстве. Эта услуга платная, стоит в районе 2-3 тысяч рублей.

Отнесите копии и оригиналы в районную администрацию. Оригиналы нужны для сверки данных, вам отдадут их обратно. Через месяц вы получите разрешение, и останется лишь внести обновленную информацию в ЕГРН. После этого ремонт будет узаконен. 

Оформление уже сделанной перепланировки

• Алгоритм согласования
• Что делать в случае отказа
• Ответственность за несогласованное переустройство

Многие собственники не хотят заниматься хождением по инстанциям и сбором документов. Такой выбор приносит множество проблем. Одна из них — штраф. Для частных лиц самовольное переустройство влечет за собой выплату от 1 до 3 тысяч рублей согласно статье 7.21 КоАП РФ. При этом жилищная инспекция обяжет получить разрешение. Если же проведенные изменения недопустимы, владельцу придется вернуть все в первоначальный вид. Их могут обнаружить при плановой проверке, поступлении жалоб от соседей, при оформлении дарения или продажи.

Есть два пути легализации уже выполненной перепланировки — через согласование проекта в районной Межведомственной комиссии или через суд (в соответствии с п. 4 ст. 29 ЖК РФ). 

По общему правилу, если выявлен факт самовольной перепланировки, собственник такого помещения обязан привести его в первоначальное состояние в разумный срок. Однако по решению суда квартира может быть оставлена в перепланированном виде, если, конечно, в результате проведённого переустройства не нарушаются права и законные интересы граждан, а результат работ не представляет угрозы их жизни или здоровью. 

Алгоритм согласования

• Производим обмеры.
• Собираем исходно-разрешительную документацию.
• Организуем проведение технического обследования (это не всегда необходимо, однако зачастую бывает нужно).
• Обращаемся в проектную организацию для составления документации.
• Заказываем проведение необходимых экспертиз.
• Обращаемся в жилинспекцию для согласования.
• Если согласовать в жилинспекции не удалось, обращаемся в суд.

Если удалось получить положительное решение жилинспекции, необходимо будет пройти процедуру сдачи перепланировки госкомиссии, а затем на основании подписанного акта обратиться за составлением нового кадастрового плана и получить новое свидетельство о регистрации права собственности на недвижимое имущество. 

Если на этапе ремонтных работ собственник по каким-то причинам поменял мнение о проводимой перепланировке, ни в коем случае нельзя отклоняться от утверждённого проекта перепланировки; любые изменения в проект должны снова пройти согласование.

Что делать в случае отказа

Обжаловать отказ в согласовании перепланировки возможно через суд в течении 3 мес. после его получения. 

Перед тем как начать перепланировку своей квартиры, обратитесь за бесплатной консультацией в жилинспекцию (контактную информацию можно найти на официальном сайте). Это поможет спланировать работу по переустройству заранее и не тратить лишние средства и время на обжалование отказа. 

Ответственность за несогласованную перепланировку

Материальные последствия выражаются в наложении на гражданина, осуществившего несогласованную с жилинспекцией перепланировку, чем были нарушены права других граждан, штрафа в следующем размере.

• От 2  до 2,5 тыс. руб. — в соответствии с п. 2 ст. 7.21 КОАП РФ за самовольную перепланировку.
• До 1,5 тыс. руб. — за порчу жилого помещения в соответствии с п. 1 ст. 7.21 КОАП РФ. 

Кроме того, самовольная перепланировка грозит тем, что собственник временно будет ограничен в правах по распоряжению своей собственностью, а также ограничен в праве выезда за пределы страны. 

Если же произошло обрушение конструкций в результате незаконной перепланировки и погибли люди, к собственнику может быть применено наказание, предусмотренное Уголовным кодексом РФ.  

Оформление работ в новостройке

• Документы
• Особенности для квартир свободной планировки

У жителей новых домов могут возникнуть две сложности. Первая — владелец планирует начать ремонт до того, как получит подтверждение права собственности. В этом случае нужно предоставить другие документы.

Документы

• Договор цессии или ДДУ (оригинал или заверенная у нотариуса копия). 
• Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (оригинал или заверенная копия).
• Акт приемки-передачи недвижимости.
• Согласие застройщика с проектом. 
• Справка от строительной компании о выполнении участником сделки всех условий договора.

Список допустимых и запрещенных работ для новостроек не меняется. 

Переустройство квартиры свободной планировки

Вторая проблема — покупка площади со свободной планировкой. В таком жилье отсутствуют межкомнатные перегородки, что привлекает покупателей, мечтающих обустроить площадь на свое усмотрение. Для подобных помещений актуальны те же нормы, указанные в СНиП и Жилищном кодексе.

Например, владелец не сможет сделать из двух комнат три, так как при этом скорее всего будет нарушено правило о минимальном метраже и естественном освещении. Все также нельзя увеличивать размеры санузла за счет уменьшения жилой площади и многое другое. В результате для серьезных преобразований потребуется помощь инженера и обращение в муниципалитет. 

Особенности перепланировки проблемных помещений

Балкон

• Что можно
• Что нельзя

Кухня

• Перенос в жилую комнату
• Перенос инженерных коммуникаций

Балкон

Прямого и однозначного запрета на присоединение балкона или лоджии к квартире нет, однако жилинспекция не даёт согласия на производство такой перепланировки без монтажа стеклянной перегородки.

Что можно делать

Согласно многочисленным заключениям авторов проектов домов, такая перепланировка приводит к увеличению нагрузки на отопительную систему здания. Особенно чувствительно нарушение теплового контура будет, если такое объединение проведут сразу в нескольких квартирах.

Если вы готовы к тому, что после объединения комнаты и лоджии на месте стены и окна у вас будет так называемое французское окно (остекление во всю стену), необходимо убедиться в том, что при такой перепланировке не будут нарушены противопожарные нормы, поскольку эти выходы являются аварийными. Ширина простенков должна быть не менее 1,2 м для бокового и не менее 1,6 м для срединного между двух выходов в лоджию.

Раздвижные перегородки и складывающиеся гармошкой перегородки разрешены, но только в том случае, если они состоят из двухкамерных стеклопакетов и имеют направляющие сверху и снизу. Фальшперегородки категорически запрещены. Для переустройства балкона обязательно  потребуется получить техническое заключение и согласовать проект перепланировки с авторами проекта дома. 

Что нельзя

1. Ликвидация подоконного блока (если он является частью фасада здания).
2. Перенос радиатора отопления с демонтируемой подоконной стены на площадь балкона.
3. Объединение кухни или комнаты с балконом, не предусматривающее установку пропускающих свет распашных или раздвижных дверей по всей высоте помещения, которые позволят сохранить тепловой контур, при этом удастся избежать излишней нагрузки на систему отопления здания.
4. Демонтаж балконного порожка в домах, где он является частью конструкции по удерживанию балконной плиты (панельные и кирпичные здания).
5. Перепланировка, в результате которой ширина простенка между торцом балкона и остеклением будет менее 1,2 м (для квартир, расположенных выше 15 м от уровня земли).

Кухня

В соответствии с положениями СНиП) запрещается размещение кухни над жилой комнатой соседей снизу и под санузлом соседей сверху. 

Перенос в жилую комнату

• Квартира расположена на первом этаже.
• Переносится кухня на втором уровне двухуровневой квартиры.

Объединение кухни и ванной комнаты возможно лишь в квартире, расположенной на последнем этаже.

Таким образом, самый оптимальный вариант — объединение кухни с нежилым помещением (коридором, гардеробной, кладовкой, прихожей).

Обратите внимание: если в результате перепланировки кухня «переезжает» в другую комнату, освободившееся пространство не приобретает статус жилого. По этой причине в проекте бывшую кухню стоит перепрофилировать в кабинет или вспомогательное помещение.

Правила переноса инженерных коммуникаций

Самое главное, что требует повышенного внимания при перепланировке кухни, это перенос инженерных коммуникаций.

Что делать, если нужна перепланировка в газифицированном помещении? Обеспечьте наличие перегородки (она может быть раздвижной) между жилым помещением и кухней. Не переносите плиту далеко от газовой трубы.

Если соблюсти эти требования не получается, в некоторых случаях можно отказаться от газовой плиты и получить разрешение на её замену на электрическую. Это заметно удорожит и усложнит перепланировку.

Необходимо правильно организовать вентиляцию. В помещении кухни вентиляция просчитана таким образом, чтобы запахи не распространялись по всей квартире, но это сделано за счёт наличия вентиляционного короба и общедомовой вытяжки. Перенести короб в отдельно взятой квартире попросту невозможно.

Должны быть согласованы так называемые мокрые зоны. Перенести мойку далеко от стояка невозможно, иначе не будет соблюдён необходимый уклон труб для беспрепятственного водоотведения, а это означает, что придётся вносить существенные изменения в конструкцию пола.

Источник